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配偶者居住権の活用
弁護士 森田祥玄
平成３０年民法（相続法）改正により、配偶者居住権が創設されました。令和２年（２０２０年）４月１日以後に開始する相続において適用されます。
配偶者居住権は一連の債権法や相続法改正のなかでも調査・学習の手が回りにくいところにありますので、このブログで概要をまとめます。
【事案１】
私は名古屋の夫名義の不動産に、夫婦２人で暮らしていました。しかし先日、夫が亡くなりました。夫には前妻の子どもがおり、愛知県内で別の賃貸マンションに居住しております。子どもにはすぐに不動産が必要な事情はありませんが、いずれはお金に換えたいようです。
私たちはこれから遺産分割協議を行う必要があります。
私の希望は、この不動産に住み続けることと、預貯金のうち、今後の最低限の生活費を相続することです。配偶者居住権を取得して、住み続けることはできるでしょうか。
［配偶者居住権の制度趣旨］
被相続人が亡くなった配偶者は、引き続き被相続人所有（この事案の場合夫名義）の建物に居住したい、と願うことが多くあります。
しかし、配偶者が不動産を相続すると、その分、取得できる預貯金が減少します。配偶者としては、建物にも住みたい、しかも生活費程度の預貯金も相続したい、という思いが生じます。
そこで、民法は配偶者に、居住建物について、所有権ではなく配偶者居住権を取得するという選択肢を設けました。これにより、配偶者が居住建物に住みながらも預貯金も相続できる可能性を実現させました。
［配偶者居住権の要件］
このような配偶者居住権が規定された民法１０２８条１項を確認しますと、
「被相続人の配偶者」
が、
「被相続人の財産に属した建物に」、
「相続開始の時に居住していた場合」において、
「遺産分割によって配偶者者居住権を取得するものとされたとき、または配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき」
に取得するものとされています。
まず、「配偶者」とされており、これは法律上の配偶者を指します。内縁の配偶者は含まれません。
また、「被相続人の財産に属した建物」であることとされておりますので、被相続人が借りていた建物の場合、配偶者居住権は成立しません。なお、被相続人が居住建物を配偶者以外の第三者と共有していた場合も、配偶者居住権は成立しません（民法１０２８条１項柱書但書き）。
さらに配偶者が「相続開始の時に居住していた場合」である必要があります。この「居住していた」という要件については解釈の余地があります。配偶者が相続開始の時点で入院していたような場合であっても、いずれ帰宅する予定があったのならば要件は満たすでしょう。
事案１の場合、配偶者居住権の要件を満たしますので、不動産の所有権を子に渡す代わりに、配偶者居住権と今後の生活費程度の預貯金を取得したい、と交渉をすることは十分に考えられます。
【事案２】
遺産分割協議により配偶者居住権を取得し、建物に住んでおりましたところ、所有者となった子が第三者に勝手に建物を売却してしまいました。私はこの第三者に対して配偶者居住権を主張することはできるのでしょうか。
［配偶者居住権と登記］
配偶者居住権の対抗要件は登記です。配偶者居住権の設定登記を備えていなければ、第三者に配偶者居住権を主張できないのが原則です。
［配偶者居住権に登記が要求される趣旨］
配偶者居住権は、建物使用の対価さえ支払う必要のない、無償で使用を継続できる強力な権利です。
建物譲受人等の第三者や、差し押さえをしようとする債権者、あるいは抵当権を設定しようとする債権者に与える影響が大きいものです。
そこで、民法１０３１条１項は「居住建物の所有者」は、配偶者に対し、「配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負う」ものと定めました。
［配偶者居住権の合意をする場合の注意点］
遺産分割協議で配偶者居住権を設定する場合も、家庭裁判所での調停や審判にて配偶者居住権が設定される場合も、どのような文言なら問題なく登記の申請ができるのか、事前に司法書士や法務局に相談をする必要があります。とくに調停などで、単独申請を想定している場合に、後日登記ができないとなると、再度の交渉が必要となりますので、注意が必要です。
また、未登記建物の場合は配偶者居住権の設定登記を行う前に、建物所有者は建物表題登記と所有権保存登記の申請を行う必要があります。司法書士のほか、土地家屋調査士にも相談をしておく必要があります。
加えて、配偶者居住権の設定登記が必要ということは、抹消の際にも登記が必要になるということです。将来配偶者居住権が消滅したときは抹消登記の申請を行う必要があります。
このように、配偶者居住権を取得した際は、居住建物の所有者は配偶者に対し配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負います（民法１０３１条）。
スムーズな登記を意識した交渉が必要となります。
【事案３】
遺産分割協議により配偶者居住権を取得して長らく名古屋の建物に住んでおりましたが、この度、老人ホームに入居することになりました。配偶者居住権の登記が残っているのですが、どう処理すればよいでしょうか。配偶者居住権を第三者に売却したり、あるいは配偶者居住権を放棄してもよいでしょうか。
［配偶者居住権は第三者に売却できない］
民法は、配偶者居住権の譲渡を例外なく禁止しています（民法１０３２条２項）。
配偶者の居住のための権利であることや、配偶者の死亡により消滅するという特殊性から終期が分からず不安定な権利であることがその理由とされます。
仮に建物所有者も配偶者も、双方が配偶者居住権を第三者へ売却してよいと了承していても、法律上譲渡できません。差し押さえや強制執行もできませんし、配偶者が破産をしても換価もされません。
よって、配偶者居住権を売却して資金を得ることはできません。
［配偶者居住権の放棄はできる］
民法は配偶者居住権の放棄までは禁止していません。そこで、建物所有者と話し合いのうえ、配偶者居住権を放棄する対価として定の金銭を交付するとの合意をすることは考えられます。また、建物所有者の承諾を得れば、建物を第三者に賃貸させ賃料収入を得ることはできます。
但し、建物所有者と何らかの合意ができない場合に、配偶者が配偶者居住権を換価する適切な方法は、民法は予定しておりません。
［配偶者居住権の課税関係］
配偶者が、配偶者居住権を放棄する場合、消滅させる合意をする場合、課税関係には注意が必要です。もともと遺産分割協議を行う際も、配偶者居住権は大きな価値のある権利という扱いとなります。大きな価値のある権利を放棄するのですから、配偶者から建物所有者にそのような価値の贈与があったものとみなされます。つまり、居住建物の所有者に対して贈与税が課税される可能性があります。
もちろん、配偶者死亡により配偶者居住権が消滅した場合には、課税関係は問題になりません。しかし本来存続すべき期間の途中で放棄をしたような場合は、贈与税の課税対象となることを意識した対応が必要です。
将来事情の変更により配偶者居住権が不要となることは十分にあり得ます。民法の条文上はこの場合の手当てがされているようにはみえませんので、例えば遺産分割協議の際に、「将来配偶者居住権が不要となった場合は、所有者はこれを●●という計算方法により算出された価格で買い取るものとする」という合意をするなど、将来を見据えた対策が必要です。
まだ始まってから日が経っていない制度で、少なくとも名古屋では家庭裁判所の審判例もほとんどないだろうと思います。
弁護士のアドバイスを受けずに配偶者居住権を設定し、思わぬ課税に苦しむリスクもあります。
遺産分割協議で配偶者居住権を取得したい方や、配偶者居住権を遺す遺言を作成したい方は、是非当事務所にご相談ください。