解決事例
- 事例
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事業主の家賃滞納につき、内容証明郵便送付と示談交渉で早期の立ち退きに成功した事例
事案概要
私は建物を法人に貸しているのですが、半年前から家賃が滞りはじめて、この2ヶ月は入金がありません。どれぐらい待つべきでしょうか。また、今後どのように手続を進めていくべきでしょうか。
解決方法
家賃滞納が発生した場合、どの程度待つべきなのか、貸主としては判断に迷う場面も多いかと思います。建物明け渡し請求は、貸主側にとってもストレスであり、できる限り円満な解決を行いたいという気持ちはよく分かります。
しかし、建物明渡請求は、早期の対応が非常に重要となります。相談内容のような法人が借主の場合は、事業が立ち行かなくなり、代表者と連絡が取れなくなると、話し合いでの解決ができなくなります。弁護士に相談し、依頼し、訴訟を提起し、強制執行を行うとしても、すぐに3ヶ月、半年と時間が経過します。
ご相談の事案では、毎月の賃料も大きかったことから、家賃2ヶ月の滞納があった時点でご依頼を受けました。そして借主の法人代表者と協議をしたところ、これ以上の事業継続が難しいという思いもあるとのことでした。そこで、退去時期を決め、定められた期日までに退去できなければ残置物を当方が撤去できるとの合意書を作成いたしました。
家賃滞納については、不動産投資の純利回りを考えると、早期に弁護士に依頼をした方が収益として大きくなる場合が多々あります。愛知さくら法律事務所では、不動産投資の利回りという観点も含め、トータルでみて、貸主の利益の最も大きい方法をプランニングいたします。
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- 事例
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長年低額で貸し付けていた不動産を、調停手続を用いて退去して頂くことに成功した例
事案概要
私は先祖代々伝わる不動産をいくつか所有していますが、私の父の代から、固定資産税分にもならない程度の金額で貸し付けている物件がいくつもあります。土地は収益性を持たず、私の生活も苦しいままです。私の代でこのような契約関係を終了させ、すっきりとさせて子どもに引き継ぎたいのですが、よい解決方法はないでしょうか。
解決方法
親の代や、場合によっては祖父母の代から、土地や建物を非常に低額な賃料で貸し付けている、という悩みは多くの地主が持っています。
貸主側からすればどうにか収益化したいと考えますが、他方、借主側にも生活がありますので、法律もそう簡単には契約解除や退去を認めません。しかし諦めてしまうと同じ状態がまた何十年も続きます。
例えばあまりに低額な賃料の場合は、実質的には使用貸借(無償での貸付)と評価できるのではないか、との主張が行われることがあります。仮に使用貸借であるとしたら、民法597条2項本文により「契約に定めた目的に従い使用・収益が終わった時」に返還をするものとされ、同項但書きにより、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときにも返還請求できるとされています。この期間については裁判例により様々ですが、30年以上貸し付けているような事案の場合、交渉の余地はあります。このような、実質的には無償での貸し付けと同視できるほどの低額な賃料の場合は法律上も微妙な判断が伴いますので、話し合いにより立ち退きに応じて頂ける可能性があがります。
また、低額な賃料であることが苦労の原因ならば、まずは賃料増額を求めることも考えられます。借地借家法上、不動産の「価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」や「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」には、賃料増額を求めることができるとされています。賃料増額を求めたとしても、格安であった賃料を一気に近隣相場の賃料に増額できるわけではなくいわゆる継続賃料の考え方が採用されますが、それでも賃料増額を申し出て、合意できなければ調停を起こすことは有用な方法です。賃料増額調停の中で、建物退去や不動産買い取りなどに合意できることもあります。
ご相談の事例のような、相手方が複数人いるような事案では、一人と合意をすると、他の人はその一人よりもよい条件でなければ合意しなくなります。どのような進め方がよいのかは、経験豊富な弁護士によく相談をしながら進める必要があります。
過去にご相談と類似した案件のご依頼を受けた際は、対象となる借主全員と同時に交渉をして、決裂後は、やはり同時に一括して調停を申し立てました。その調停の中で、退去したい方には立退料を、住み続けたい方には買い取りの交渉を行い、長期間かかりましたが最終的には不動産を現金化することに成功しました。
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- 事例
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立ち退きを迫られた側から受任し、立退料の交渉を行い、相当額での立退料を受領した事例
事案概要
私は平穏に暮らしておりましたが、急に大家さんから立ち退きを求められました。どうしてもここで暮らさなければいけない理由はないのですが、立退料を頂くことはできるのでしょうか。
解決方法
建物立ち退きの相談を受けた際は、立退料はいくらが相場ですか、というご質問を受けます。しかし実際のところは大半は交渉で決まりますので、画一的な基準を示しにくいのが実情です。弁護士としても、最初の法律相談の段階で細かく事情を把握するのは難しく、「過去にこの程度の金額で合意したことがある」という回答にならざるを得ないのが実態ではないかと思われます。
もともと借主が積極的に退去をするのならば、そもそも立退料を支払う必要はありません。多くの賃貸借契約は借主側の都合により退去をしますので、立退料の問題は生じません。立退料の問題が発生するのは、貸主側が立ち退きを求めており、借主がこれを拒む場面に限定されます。
また、借主が当初立退きを拒んで金額交渉をしていても、借主が市営住宅に当選し退去することとなったら、もう貸主は立退料を払わなくても退去してくれるだろうと判断します。今までの金額交渉はなかったこととなる、ということさえもあります。
そしてあくまで交渉事ですので、その金額も何らかの計算式により決まるわけでもありません。貸主側からすれば、引っ越し代金、転居に伴う諸費用などの実費代金にて提示することが多いかと思います。借主側からすれば、借地権価格を算定するなどして、例えば土地の価格の一定割合、などの提示をすることが多いかと思います。借主がその場所で事業を営んでいるのなら、転居に伴い被る損失も計上することが多いかと思います。
交渉事とはいえ、話し合いが決裂し、判決になりますと、裁判所が立退料を判断します。
但し、その前提として、裁判所はある程度、立ち退きを求める「正当な理由」がなければ、そもそも立ち退きを認めません。ですので、立ち退きの請求を認めない、との判決になり、そのまま住み続けるという結論で紛争が終結する可能性も十分にあります。
裁判例を見ても傾向を掴むのは難しく、時代背景や地価も影響します。バブル期の裁判例は高額な立退料が認定されており、現在にあてはめることはできません。例えば名古屋駅前は、地価があがり続けており、且つ、商業目的の場合は金額を上乗せしてでも早期に解決を目指すことの方が多いためそれほど裁判例も集積されず、やはり判決予測は困難です。
原告・被告双方が不動産鑑定士に依頼をすることもありますが、不動産鑑定士によっても金額にずれがでます。
立退交渉は、多くの交渉事のなかでも、弁護士に依頼をした方がスムーズにまとまる類型です。とくに事業や投資目的の場合、例えば立退後にアパートを建築する、というような場合、一か月遅れると数十万円以上損失が生じる、という場面があります。そのような場合は貸主としては訴訟を選択せず、大幅な立退料の上乗せをしたうえで合意を目指すことにも合理性があります。
ぜひ弁護士に依頼をして、適切な解決を目指してください。
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